Управление Росреестра по Белгородской области обращает внимание на то, что права детей охраняются законом, поэтому они должны контролироваться родителями или иными законными представителями. В свою очередь, действия родителей, опекунов или попечителей по управлению имуществом детей подпадают под юрисдикцию органов опеки и попечительства. Более того, возраст несовершеннолетнего влияет на объем полномочий при сделках.
Какие существуют категории несовершеннолетних лиц?
Совершая сделку с недвижимым имуществом, собственником которого является ребенок, необходимо знать, что объем прав несовершеннолетнего собственника существенно отличается от объема прав совершеннолетнего. При совершении такой сделки с недвижимостью необходимо обязательное соблюдение ряда процессуальных требований, в противном случае сделка может оказаться недействительной.
Несовершеннолетние (лица, не достигшие 18 лет (совершеннолетия)), подразделяются на две категории (, ГК РФ): лица в возрасте от 14 до 18 лет и малолетние, то есть лица, не достигшие 14 лет.
Первая категория лиц, в отличие от второй, наделена большими правами при заключении сделок с недвижимостью.
Дети в возрасте от 14 до 18 лет могут совершать сделки с недвижимостью, но только при наличии письменного согласия своих законных представителей (родителей, усыновителей или попечителей). Если сделка была совершена без согласия законных представителей ребенка, она может быть признана судом недействительной.
Лица, не достигшие 14-летнего возраста в сделках не участвуют, их интересы представляют родители, усыновители или опекуны.
Получение предварительного разрешения органа опеки и попечительства
Недвижимость, собственником которой является ребенок, является исключительно его имуществом. Родители, усыновители и опекуны не могут по своей воле продать, обменять, подарить, сдать в аренду, разделить или выделить доли из имущества ребёнка без предварительного разрешения органов опеки и попечительства (ГК РФ; СК РФ).
При этом предварительное разрешение, выданное органом опеки и попечительства, как правило, содержит определенное условие. Например, приобретение в собственность ребенка иного недвижимого имущества взамен отчуждаемого. Это условие должно быть выполнено до того, как документы по отчуждению имущества ребенка будут представлены в органы регистрации. Обойти это условие не удастся, в противном случае в регистрации сделки будет отказано.
Без предварительного разрешения органов опеки опекун не вправе совершать, а попечитель не вправе давать согласие на совершение сделок по отчуждению имущества подопечного, в том числе:
· по обмену или дарению;
· сдаче внаем (аренду);
· сдаче в безвозмездное пользование или в залог;
· влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей;
· любых других действий, влекущих уменьшение стоимости имущества подопечного.
Обращаем внимание! Предварительное разрешение либо отказ в его выдаче должно быть предоставлено законным представителям ребенка в письменной форме не позднее чем через 15 дней с даты подачи соответствующего заявления в орган опеки и попечительства. Отказ в выдаче предварительного разрешения может быть оспорен в судебном порядке.
Нотариальное удостоверение сделки
Завершающее требование – обязательное нотариальное удостоверение сделок, направленных на распоряжение недвижимым имуществом, если собственником либо участником общей собственности недвижимого имущества является несовершеннолетний. Несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность (т.е. недействительность).
За государственной регистрацией прав на основании такого договора может обратиться нотариус, удостоверивший этот договор, или любая из его сторон.
Наверх