Почти девять лет существует Жилищный Кодекс РФ. Приняты и действуют различные постановления Правительства, положения, инструкции и прочие нормативные документы, но складывается впечатление, что мы до сих пор не совсем понимаем, что такое «содержание общего имущества» и за что мы платим.
Действительно, документы часто написаны таким «птичьим языком», что никак ладу не дашь – о чем речь идет, и с чем это едят.
Вот, например, фраза: «…региональный оператор в течение десяти дней после принятия органом местного самоуправления решения о формировании фонда капитального ремонта в отношении многоквартирного дома на счете регионального оператора должен направить собственникам помещений в этом многоквартирном доме и (или) лицам, осуществляющим управление этим многоквартирным домом, проект договора о формировании фонда капитального ремонта и об организации проведения капитального ремонта общего имущества в этом многоквартирном доме.»
И это только часть фразы! Прочитали? Все поняли? Так кому должен направить «региональный оператор» договор – собственнику или в ТСЖ (Управляющую компанию) Или обоим сразу? Ни один и моих коллег сходу ответить не смог. Хотя это не так уж и сложно, как может показаться на первый взгляд.
В комментариях к статьям о «коммунальных буднях» то и дело всплывают одни и те же вопросы: за что мы платим, какой капремонт – мы уже платим за ремонт, ТСЖ ничего не делает, платежи растут…
А ведь в Жилищном Кодексе есть замечательная статья 30 (пункт 3): «Собственник жилого помещения несет бремя содержания … общего имущества собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме». Мы воспринимаем эту норму как досадную обязанность, но на самом деле это и наше Право. Право не платить за содержание соседнего дома или за расходы, которые не относятся к общему имуществу именно нашего дома.
Попробуем разобраться, в чем тут дело. Далее, чтобы не загромождать текст, я буду в скобках указывать коротко статью или пункт нормативного документа. И говорить мы будем, в основном, о ТСЖ и текущих ремонтах.
Что такое тариф или взнос на содержание и ремонт общего имущества?
Это ваш целевой взнос, который вы перечисляете на основании квитанции. Ключевое слово целевой. То есть вы платите не для того, чтобы работники ТСЖ или УК просто получали заплату, а для того, чтобы они эту зарплату отрабатывали и поддерживали дом в нормальном состоянии. Платежи эти обязательны, то есть нельзя просто взять и отказаться их платить только на основании вашего желания.
Кто принимает решение о размере взноса (тарифа)?
Решение принимает общее собрание жильцов дома. Если у вас ТСЖ, то готовит все расчеты и смету на год правление ТСЖ (ст.148 ЖК), а не председатель ТСЖ вместе с бухгалтером (как у нас часто происходит).
Если коротко, то порядок действий должен быть таким:
- Перед началом года, комиссия ТСЖ осматривает дом и составляет акт, в котором указываются дефекты и неисправности.
- На основании Акта готовится смета ремонта. Если сметчика в штате ТСЖ нет, то эту работу может выполнить наемный работник или строительные организации предложат свои варианты смет.
- Правление, на основании смет подготавливает план (график) ремонтов и включает их стоимость в общую смету доходов и расходов. В общую смету входят все расходы на содержание – заработная плата работников, налоги, канцелярские и прочие расходы. Все они должны быть обоснованны! (пункты 5-8 Постановления Правительства РФ № 416 от 15.05.2013г.).
- У ТСЖ всегда есть доходы (о них особо не распространяются). Так, например, коммунальные предприятия выплачивают определенный процент вознаграждения за своевременный сбор и перечисление платежей за коммунальные услуги. Рекламные баннеры на доме – тоже дополнительный доход. Эти доходы должны уменьшать тариф или использоваться так, как решат собственники дома.
- Расчеты сметы доходов и расходов ТСЖ должны быть проверены ревизором (или ревизионной комиссией) и получено заключение о её обоснованности.
- Проект сметы выносится на общее собрание собственников квартир (помещений) на утверждение. Тариф – это результат деления расходов по общей смете на площадь помещений собственников в доме.
- По окончании года Правление проверяет фактические расходы и если они меньше, чем было собрано взносов, вносит предложения об использовании лишних денег. Опять же, это все проверяется ревизором и дается заключение.
И вот теперь, внимание! У вас это так происходит? Уверен, что нет.
Никакие планы ремонтов не составляются, с жильцами не согласуются, не утверждаются и не контролируются «излишки». А они, эти излишки должны быть. Причем бухгалтерский учет должен быть организован так, чтобы любой собственник-небухгалтер ясно видел, сколько собрано, сколько потрачено и сколько осталось неиспользованных денег и на какие цели. Неиспользованный остаток взносов должен соответствовать остатку денег на счетах в банках и в кассе ТСЖ. Это требование к наглядности и понятности отчетности вытекает из положений «Закона о бухгалтерском учете».
В Уставе ТСЖ может быть указано, что остатки неиспользованных взносов накапливаются в качестве резерва на будущие ремонты. Но и в этом случае, такое положение должно подкрепляться согласованным с жильцами графиком ремонтов с указанием на какие работы резервируются и накапливаются деньги.
В отношении ремонтов дома все вышеуказанное одинаково и для ТСЖ и для Управляющей компании. Главное, что нужно понимать – ваши взносы должны использоваться только на содержание вашего дома, а не какого-то соседнего.
Если это не так, значит ТСЖ допустило нецелевое использование взносов, их растрату. Можно также говорить и о необоснованном завышении размера взноса (тарифа).
Вопрос контроля за деятельностью ТСЖ или УК – главный, ведь от него зависит размер платежей на следующий год.
Пример из жизни. В расчете взносов нашего ТСЖ был заложен определенный процент на выплату премий работникам. При проверке выяснилось, что Положение о премировании в ТСЖ вообще отсутствовало. То есть собственники фактически были обмануты – вместо премий за хорошую и добросовестную работу просто увеличивалась заработная плата работников ТСЖ без всякой привязки к результату их работы. Это и есть необоснованные расходы, которые «прошляпили» члены правления, потому что полностью самоустранились от контроля за деятельностью ТСЖ.
В результате проверки было принято решение оставить взносы на 2014 год на прежнем уровне, хотя председатель и бухгалтер ТСЖ первоначально предлагали их увеличить на 6,5 процентов.
Что имеем в итоге. В итоге имеем отношение нас, собственников, к своим взносам на содержание общего имущества как некоему оброку. Какой-то «дядя» назначает этот взнос, использует наши деньги по своему усмотрению, а мы сами только кряхтим – «коммуналка» дорожает.
Любой собственник квартиры имеет право получить информацию от ТСЖ (или УК) об оказанных услугах и выполненных работах. Срок ответа – не позднее 5 рабочих дней (пункт 40а Постановления Правительства РФ № 491 от 13.08.2006г.).
За нарушения правил содержания жилых домов (это относится и к непредставлению информации) председатель ТСЖ может быть оштрафован жилищной инспекцией на 4-5 тыс.руб., а само ТСЖ – на 40-50 тыс.руб. Тоже самое касается и Управляющих компаний. Так что, не отвечают на ваши запросы – жалобу в жилинспекцию администрации города с требованием привлечь к ответственности по статье 7.22 КоАП РФ.
В названии статьи есть слово «занимательное». ЖКХ у нас действительно занимательное – нелепостей, а то и прямых нарушений законов хватает. Взять хотя бы нарушения, уже допущенные с региональным фондом капремонта (но это отдельный разговор).
Потому этим самым ЖКХ надо действительно заниматься. И заниматься всем миром.
Avenir, для кавикомовцев