KaviCom.ru интернет-портал Старого Оскола

  5 сентября 2005 года, выступая перед членами Правительства, Госсовета и депутатами,  Президент России В.В.Путин объявил о необходимости сконцентрировать государственные усилия на нескольких направлениях – здравоохранении, образовании, жилищной политике и сельском хозяйстве. Эти направления и получили статус национальных проектов, развитие которых Президент взял под личный контроль. Через некоторое время был сформирован штаб под руководством нынешнего Президента, а тогда ещё первого вице-премьера Д.А.Медведева, который возглавил всю работу по реализации этих национальных проектов. Каждый проект получил программные положения, где были определены основные цели и объекты финансирования.
      Статус  им присвоили очень высокий - «национальные проекты».
      Особенно радовал проект «Доступное и комфортное жильё – гражданам России». Народ, знаете, всегда хорошо относится к тем, кто хочет обеспечить его жильём. Жильё народу нужнее даже еды. С едой как-то проще. С едой, народ, всё-таки, как-то решает. А вот с жильём проблемы решать не так-то просто. По проекту было обещано увеличение объёмов строительства и настройка системы ипотечного кредитования. Обещали наладить выпуск ипотечных ценных бумаг, чтобы, значить, привлечь в это дело инвесторов, обещали поддержку молодых семей, предоставление жилья ветеранам войн и вооружённых конфликтов, чернобыльцам и другим инвалидам.
       Согласно планам, объём вводимого жилья к 2007 году должен составить 56,3 млн. кв.м. в год, и уже в 2010 году снижение среднего времени нахождения в очереди на улучшение жилищных условий с 20 до 7 лет. Прошло 5 лет, что-то выполнено, что-то не выполнено. По данным Росстата «Россия в цифрах 2010», за 2005 прибавилось 38 млн.кв.м, за 2006 – 48, за 2007- 57, за 2008 – 56, за 2009 – 61,0 млн.кв.м.
         Динамика, как видите, слабая.
         Интересно состояние строительной отрасли в Белгородской области. Особенно в строительстве жилья. Как отражено в опубликованных итогах, в области за 9 месяцев 2010 года построено 5349 новых квартир общей площадью 571,6 тысяч кв.метров.  47% из них,  в сельской местности (269,2 тыс.кв.м.). При этом  83,2%  (3598 индивидуальных жилых домов общей площадью 475,7 тыс.кв.метров), построено населением за счёт собственных и заёмных средств. Отмечается снижение на 7,3% ввод индивидуальных жилых домов.
    Как Вы заметили, используется 2 термина, по которым оценивается развитие жилищного сектора. Первый «построено», второй «введено». Два этих понятия не идентичны, но в представленных «итогах социально – экономического положения области…) они используются в одном понимании – построено. В тоже время, анализируя динамику развития жилищного сектора Белгородской области  нетрудно заметить их различие. Так за весь прошлый, 2009 год (данные из краткого статистического сборника «Белгородская область в цифрах 2010г) в области построено за счёт собственных и заёмных средств 5426 квартир, их средний размер составил 140 кв.м., т.е. 759,6 тыс.кв.м. жилья. Всего построено 10996  квартир общей площадью 1097,3 тыс.кв.м., из них введено в действие жилых домов частной собственности 1055,0 тыс.кв.м.  Вопрос. Кто из частников, и на какие средства построил 295,4 тыс.кв.м. жилья в 2009 году (разница между 1055,0 тыс.кв.м и 759,6 тыс. кв.м.)? При том, что жилищный фонд области за 2009 год прибавился на 867,0 тыс.кв.м. жилья (был 37357 тыс., стал 38224 тыс. кв.м.). А в среднем на каждого жителя области прибавилось 0,5 кв. метров общей площади жилых помещений. Перемножим 1530,1 тыс. чел. на 0,5 кв.м. и увидим, что прибавилось всего 765,05 тыс.кв. м. Цифра примерно схожая с построенным в 2009 году за счёт собственных и заёмных средств населения (759,6 тыс.кв.м.).
   Также интересно складывается структура ввода в действие общей площади по городам и районам нашей области. В 2009 году, почти половина (533,2 из 1097,3 тыс.кв.м) введена в Белгороде (312,2 тыс.кв.м) и Белгородском районе (221,0 тыс.кв.м.). При этом на каждого жителя Белгорода введено 0,86 кв.м., Белгородского района 2,11 кв.м., а вот на жителя Старого Оскола всего 0,45 кв.м., Губкин и Валуек - 0,5 кв.м., Щебекино - 0,35 кв.м.
В сборнике, «Белгородская область в цифрах 2010» табл. 6.14,  представлено, что на конец 2008 года жители Белгородской области имели 648600 квартир, а на конец 2009 квартир стало 650000, т.е. за 2009 год прибавилось 1400 квартир, а за 6 лет – 40800 квартир. Но в то же время, в табл. 16.16 этого же сборника показано, что в 2009 году построено 10996 квартир, а за последние 6 лет - 64747 квартир. За 2009 год несоответствие составило 9596 квартир, а за 6 лет 23947 квартир.  
 Также непонятно несоответствие между прибавлением общей площади жилья  приходящейся в среднем на 1 жителя области (табл.6.14 сборника) из расчёта на всех жителей области (табл.1.1) и количества построенного жилья (табл.16.15). Например, за 2009 год прибавилось 0,5 кв.м. жилья на одного жителя области. Умножим 0,5 на 1530,1 и получим 765,05 тыс.кв.м. жилья. Но, в таблице 16.15  ввод жилья 1097,3 тыс. кв.м.  Разница - 332,25 тыс.кв.м. За 6 лет - 1294,45 тыс.кв.м.
    Вызывают вопросы разница между затратами на выполненные объёмы  работ по виду экономической деятельности «Строительство» организациями различных форм собственности (табл.16.2; табл. 16.15 сборника) Так, при условии, что если даже все средства муниципальной и государственной форм собственности были потрачены только на строительство жилья, стоимость 1 кв.м жилья, как у муниципальной формы собственности, так и у государственной предельно низкие, особенно низкая, нереальная цена 1 кв.м у государственной формы собственности.  Так за 2009 год  объём выполненных  работ  государственной  формы собственности  (Табл.16.2) составила 79,7 млн. руб. на которых введено 19,2 тыс.кв.м. Получается, что 1 кв.м. жилья государственной формы собственности составил 4151, 0 рубль.  Объём выполненных работ муниципальной  формы собственности (Табл.16.2) составил 213,6 млн.руб., на которые построено 23,2 тыс.кв.м. жилья. Цена, как мы видим, составила 9207 рублей кв.м. Что, как мы понимаем, невероятно. А вот у частников немного иначе. Ими введено 1055,0 тыс. кв.м., при этом они затратили на строительство жилья  26430,5 млн.рублей. В среднем затраты на 1 кв.м. жилья у частников составил 25000 рублей. Что близко к реальному.
      Все эти вопросы требуют, конечно же,  разъяснений. Иначе возникает недоверие и к другим данным,  представленным в нашей статистике.  Основной вопрос, мы столько строим или вводим? 
      Я не думаю, что органы статистики как-то приукрашивают нашу действительность, но ввести однозначное понимание, сколько построено жилья, а сколько введено необходимо.
    Но проблема жилья даже не в этом. Следует признать, строим мы явно недостаточно. Ведь сравнивать развитие нашего жилищного сектора нужно не от достигнутого в прошлом, а от удовлетворения быстро растущих потребностей жителей нашей области в «комфортном и доступном жилье». Выражение  «комфортное и доступное жилье» получило в последние годы широкое распространение, особенно в высказываниях чиновников очень высокого ранга, но, к сожалению, слабо отражается в практике. Известно, что для комфортного проживания квартира должна быть с количеством комнат не менее n +1, где n – количество членов семьи, а у нас с советских времён сложилась практика жить в квартирах с количеством комнат n – 1. Чтобы достичь цивилизованного стандарта, строить нам нужно не менее 1 метра на каждого нашего жителя в год. И не надо строить иллюзий, никто ещё,  никогда не обеспечивал потребность в жилье, только лишь за счёт «собственных и заёмных» средств.  Ни в одной стране мира нет населения, полностью обеспечивших себя собственным жильём. Может только в Африке, под пальмами. Поэтому не менее 50% строящегося жилья должно быть социальным и сдаваться в аренду малоимущим жителям по льготной цене не превышающим 22 % их дохода. Думаю, что это вполне достижимо.  Но решать эту проблему, конечно же, необходимо на федеральном уровне. Для реализации программы строительства социального жилья в нашей области хотя бы в объёме 765 тыс. кв.м. в год при средней стоимости 1 кв.м. 30 тыс. рублей,  необходимо как минимум 23 миллиардов рублей в год. В целом по стране почти 2 триллиона рублей. Много это для нашей страны и области?
     Для страны это, примерно, 2 олимпиады в Сочи.  Для области, - 50% годовой суммы дивидендов акционеров предприятий нашей области. Решить проблему социального жилья вполне возможно, для этого нужно только желание власти.  Вот развивать сельское хозяйство в области желание есть, и поэтому ежегодно 8-10 миллиардов рублей из бюджета области идёт на её развитие. Успехи несомненны. Но без решения проблем социального и арендного жилья невозможно решить проблему развития новых территорий, не обеспечить коммуникабельность специалистов.
     Не были решены и некоторые планы по развитию ипотечного кредитования. Вот и ипотечные ценные бумаги не выпустили, и молодые семьи не все получили поддержку, и не все ветераны, особенно вооруженных конфликтов, и не все инвалиды.  Да и сам проект выглядит как-то не совсем реально. И это было сразу заметно.
     Министр регионального развития РФ В. Яковлев, начинавший этот проект, говорил, что «существует дополнительная потребность в жилплощади в объёме 1,5 млрд.кв.м.», в то время как в эксплуатации тогда находилось 2,8 млрд.кв.м. жилья. Т.е. требуется увеличение, как минимум на 50% объём жилищного фонда в стране. А если по 56 млн. каждый год, то, это ж сколько лет нужно, чтобы выполнить эту задачу? 26 ! Многовато. Министр также отмечал, что «каждый четвёртый россиянин нуждается в новом жилье». При таком раскладе, нужда в жилье в нашей области составляет, примерно,  155 000 квартир или около 9,3 миллионов кв. м. жилья (квартира в среднем 60 кв.м).
     А сколько  нужно денег для реализации проекта «доступное жильё» в нашей области? По нынешним минимальным ценам (30000 рублей за кв.м.), около 300 миллиардов рублей на всю программу, а если строить ежегодно по 1 млн. кв.м., то 30 млрд. руб. в год.
      Основным движителем национальной программы «Доступное жильё» определили ипотеку. Предлагалось взять кредит и строить себе жильё. Давайте рассмотрим, чисто экономически, возможности этой схемы.  И самое главное, что делать, дабы он был выполнен.  Прикинем, какой совокупный доход должен иметь заёмщик - молодая семья, состоящая из трёх человек, чтобы обеспечить  своевременный возврат кредита?  Исходные данные: покупается квартира 60 кв. м. по цене 30000 руб. за кв.м.; берётся кредит – 1,8 млн. руб. на 20 лет. (ежегодно 90 тыс. руб.); ставка кредита минимальная, пусть даже несколько фантастичная – 10% годовых. Семья, при этом, должна выплатить за первый год 261 тыс. рублей. Да на проживание (по прожиточному минимуму в 4167 рублей на человека в месяц), необходимо ещё 150012 рублей в год. Итого расходы семьи – почти 411 тыс. рублей в год. Средняя заработная плата семьи вместе с подоходным налогом, в этом случае, должна быть не менее 34250  рублей в месяц! У нас в области за 2009 год среднемесячная заработная плата составила  14061 рублей в месяц. И даже если оба взрослых члена семьи будут зарабатывать по «среднему», то и то дефицит средств у них составит более 6000 рублей в месяц. А,  учитывая, что доходы 46,7% населения нашей области ниже 10000 рублей, а ещё у 21,2% населения не превышают 15000 рублей, то выходит, что большинство населения исключается из участия в этом национальном проекте.  Так для кого он тогда нужен? Тогда он должен быть не «национальный», а что-то вроде «элитного».
         Что же необходимо сделать, чтобы реально решить проблему обеспечения жильём наших сограждан?
         Первое, что приходит в голову, - для реального решения проблем обеспечения «доступным жильём» большинства наших сограждан, необходимо реальное, многократное повышение заработной платы. И в первую очередь это повышение необходимо организовать на производстве, в промышленности, там, где сегодня, как высказывался академик Д.С.Львов, «на один доллар заработной платы производится продукции в 4 раза больше, чем в США». Иными словами нашим работникам платят сегодня в 4 раза меньше, чем за ту же работу в США. Не будем выяснять причины столь низкой оплаты труда на российских предприятиях, они всем известны.
     Второе, - необходимо сделать более доступными ипотечные кредиты. Например, государство могло бы взять на себя оплату части процентной ставки ипотечного кредита для молодых семей и малоимущих, многодетных семей.  И тут государство могло бы только выиграть. Увеличивая объёмы строительства, государство получит дополнительные доходы за счёт увеличения налоговых сборов. Прикиньте, увеличится объём строительства, соответственно увеличится объёмы производства и продаж строительных материалов, мебели, сантехники, других сопутствующих строительному бизнесу продукций. Выгодность снижения ставки ипотечных кредитов и увеличения за этот счёт, жилищного строительства, легко доказывается. Сегодня в 30000 стоимости кв.м. жилья, как минимум 40% налоговых отчислений. Оплачивают их, в конечном итоге, приобретающие жильё из своих зарплат. Так не будет ли более справедливо, если частично эти дополнительные доходы пойдут на оплату процентов по ипотеке,  предоставляя банкам, участвующим в ипотеке кредитные ресурсы по льготной ставке?
          И ещё один очень важный фактор, нигде, ни в одной стране мира, задача обеспечения граждан доступным жильём своих граждан не решается лишь за счёт приобретения его в собственность. Это просто нереально, всем желающим купить жильё в собственность, особенно когда более 50% населения малоимущие. Даже в развитых странах, где намного выше доходы и уровень жизни,  часть населения живёт в наёмном жилье. И наша молодёжь, и наши малоимущие могли бы жить в наёмном жилье, выплачивая за него не более 22% своего дохода и накапливая средства для приобретения собственного дома. И будет у них свой дом, годам к 35. А за это время, пусть осмотрятся в жизни,  поищут своё место.
         Для подъёма экономики страны и ликвидации нефтегазовой зависимости, нашей экономике просто необходима диверсификация производства, а это строительство тысяч предприятий по производству  бытовой техники, компьютеров, автомобилей и одежды, обуви, тех же строительных материалов. И для этих строек необходимы молодые руки, и не обязательно из Таджикистана, Молдавии или Украины. Необходима нормальная конкуренция на рынке труда, а для этого, свободное перемещение населения в пределах страны и развитый рынок съёмного жилья.
       К сожалению, в России вообще отсутствует цивилизованный рынок съёмного жилья. И это существенно вредит развитию рыночных отношений в этом секторе, увеличивает коррупцию и снижает конкуренцию на рынке жилья. Также во всех демократических странах  есть особое направление социальной политики –  малообеспеченным гражданам предоставляется  социальное жилье. И это не наши малосемейки, а вполне нормальное жильё, построенное по общим стандартам. Жильё, у которого тоже есть хозяин. Одно отличие, это жильё распределяется социальной службой муниципалитетов тем, у кого низкий доход и кто не может купить или снять себе жильё по рыночным ценам. Например, при доходе семьи в 15000 рублей, семья не может снять жильё и оплачивать его по цене более 3300 рублей в месяц (при нормативе оплаты жилья в 22%). Такой семье предоставляется социальное жильё, и семья оплачивает за жильё свои возможные 3300 рублей, а разницу владельцу жилья оплачивает социальная служба. При этом должно быть предусмотрен контроль цен на такое жильё со стороны муниципалитета,  установление определённой рентабельности, единой для всех владельцев социального жилья. Во многих цивилизованных странах предусматривается стимулирование строительства социального жилья через льготные кредиты и оплаты муниципалитетами строительства инфраструктуры социальных домов. Никто не в обиде, а задача, ну, как и у нас в  Конституции, обеспечить достойную человека жизнь, выполняется.
     На мой взгляд, если сегодня законодательно принять привлекательные условия строительства наёмного и социального жилья, то завтра улучшатся многие стороны нашей жизни – и демография, и социальная обстановка. Увеличится потребность в мебели и бытовой технике,   появятся  новые рабочие места, увеличится ВВП.  А здоровая конкуренция на рынке жилья, в  конечном итоге, позволит снизить до нормального уровня цены на жильё.
    
Малашенко В.П. д.э.н., член Союза журналистов России