Ситуаций много было в работе, но то, что сейчас твориться, в моем понимании просто не укладывается.
Работаю, с продавцами(владельцами) недвижимости – не путайте с агентствами недвижимости – их задача продать, моя задача представлять интересы конкретного человека в той или иной ситуации, чтоб не кинули с деньгами или что бы потом не отобрали имущество.
Ситуаций много было в работе, но то, что сейчас твориться, в моем понимании просто не укладывается. Все мы помним, что происходило в позапрошлом году в подмосковном Речнике, что происходит сейчас в подмосковном Вешки, когда по решению суда сносят дома, ровняя все с землей. Уверяю Вас, это не только в Подмосковье, где война идет за каждый сантиметр земли, это по всей России. Так же, хочу напомнить и о многочисленных обманутых дольщиках, которые остались без денег и без жилья по всей России. Кто не в курсе, может найти в сети.
В своей работе я многое повидал и много удивлялся, например, когда одна бабуля умудрилась за два дня троим людям продать домик с участком. Действовала по доверенности. И хоть дело было еще в 2006 году, приговор еще не вынесен.
Читайте документы! Все что там написано. Если есть ссылки на какие-то статьи, попросите дать текст этих статей. Если Вы покупаете квартиру или дом (с участками иная ситуация), в договоре должно быть четко прописано, что Именно Вы покупаете и за что Вы отдаете деньги, особенно если это участие в долевом строительстве. Повторюсь, ОСОБЕННО ЕСЛИ ЭТО УЧАСТИЕ В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ. Расскажу о вариантах развития событий:
Вы покупаете квартиру на вторичном рынке.
В гражданском кодексе есть общие правила для сделок купли-продажи с недвижимым имуществом – стороны (то есть четко прописаны стороны сделки, кто продал, все паспортные данные вплоть до места рождения и пола стороны, и кто купил – с теми же требованиями). Возьмите паспорт продавца или покупателя в свои руки и сделайте копию. Пригодится. Проверьте, все ли числа в договоре прописаны верно (если хоть какая-то цифра ошибочна, то Вы не зарегистрируете свое право, а значит не станете собственником, это Вам от регпалаты придет уведомление). То же самое с именами, ибо есть НаталЬя, а есть НаталИя, или ГеннадЬевич(евна) и ГеннадИевич(евна). Это тоже существенно. Дальше гражданский кодекс говорит о предмете сделки – это значит, что, то, что Вы покупаете в договоре должно быть четко прописано, так что бы можно было индивидуализировать этот предмет. Мы говорим о квартире, значит должно быть прописано все ее характеристики – площадь, расположение на этаже, количество комнат и так далее. У продавца есть свидетельство, в котором четко прописано, собственником чего он является (пункт – предмет права). В договоре должно быть отражено все в соответствии со свидетельством. Затем, и одно из главных условий – цена – покупаете за наличку, значит четко пишем сумму переданных денег (Если Вы продавец, есть налог на продажу, это в том случае, если Вы не провладели этим имуществом более трех лет, налог считается на сумму, превышающую миллион рублей. Если Вы покупатель, то налогов нет). Тут все грешат тем, что указывают не полную сумму. Если Вы покупатель, забейте – это не Ваши проблемы. Вам главное указать ту сумму, которую Вы будете требовать в случае, если что-то пойдет не так. Продавцам совет такой, указать полную сумму, ибо если договор расторгнут, Вам вернут только ту сумму, которая в договоре прописана. И не поможет расписка, которая свыше 80 тыр. должна составляться нотариально. В моей практике был случай, когда люди купили квартиру – трешку, за 3 ляма. Все зарегистрировали и стали делать ремонт. А потом появилась мать продавца и заявила, что он вообще не дееспособный и такого рода документы подписывать не мог и решения принимать не имеет права. Приложила справки о недееспособности и отсудила квартиру обратно. Договор оформляли нотариально и понятное дело, что бы нотариусу не платить кучу денег с реальной суммы покупки, они указали 700 тыров. Суд вернул стороны в первоначальное положение – то есть продавцам квартиру, покупателям деньги по договору – а значит, наши горемыки получили 700 тысяч. Всего 700! Расписка на остальную часть суммы была конечно, а только толку с нее? Форма не соблюдена, да и продавец не дееспособный – значит, расписка не имеет смысла и силы. Все! Снимаем репортаж об очередной обманутой семье. А ведь виноваты сами. Ко мне они обратились уже после того как дело в суде проиграли. Я им помог вернуть только часть денег – в итоге они получили 2 ляма, не 3, которые заплатили, а 2. И сделать уже ничего не сделаешь.
Вернемся к цене предмета сделки.
Итак, Вы прописали всю сумму, но покупатель хочет получить рассрочку или деньги у него кредитные (а может и вообще субсидия или сертификат). В этом случае в договоре четко и скрупулезно прописываем, какую часть денег передают при подписании договора, какую после подписания, а также пишем какими частями, в какой срок и как платятся деньги – наличка или перевод на счет продавца. Не забывайте, если Вы не получили денег, как продавец, то имущество будет в залоге в Вашу пользу до полного расчета. Это значит, что покупатель не сможет продать, обменять или подарить имущество без Вашего ведома. Залог в Вашу пользу не возникает, только если это ипотечные деньги – в этом случае банк выступает гарантом, а значит Вы должны видеть кредитный договор, по которому покупателю дают деньги. Это Ваши деньги, а значит Вы имеете право и должны знать на каких условиях и как эти деньги перейдут к Вам. Если у покупателя сертификат или субсидия, то деньги Вам за него платит государство. Тут залог будет в Вашу пользу. Обязательно залог. И все условия получения денег, опять же, прописываем в договор. Пишем откуда, за что и куда будут уплачиваться деньги. И главное сроки уплаты. На эту тему совсем недавно был случай, женщина продавала квартиру, а покупал отдел образования для сироты. Договор был заключен и зарегистрирован. По условиям договора, продавец получал свои деньги на расчетный счет в течении 40 дней с момента регистрации договора. Однако, то ли в отделе образования захотели получить откат, то ли еще что-то, начали названивать этой женщине и говорить, что денег она не получит, пока не уступит в цене 100 тысяч. И звонили очень настойчиво, обещая расторгнуть договор и не заплатить. Однако в договоре все было оговорено. И к концу сорока дней она получила свои деньги. Хоть и пришлось писать жалобу в администрацию и прокуратуру. Но это мелочи, 2 бумаги это ни что, по сравнению с тем, через что она бы прошла в случае расторжения договора и если в договоре не указано количество дней для расчета – они бы вечно ей обещали заплатить «завтра» и вынудили на расторжение договора.
Итак, с расчетом вроде разобрались, перейдем к условиям передачи имущества. Важно (!) что бы в договоре этот момент тоже был отражен. Тут два варианта – либо в договоре отдельным пунктом оговаривается, что имущество передается в момент подписания договора и стороны признают договор имеющим силу и передаточного акта, то есть отдельного документа о передаче имущества не требуется, либо в договоре идет прямое указание на необходимость заключения акта приема-передачи имущества с указанием, когда и как он заключается. Это может быть просто акт приема-передачи в момент заключения договора, то есть на ряду с договором, стороны подписывают и акт приема-передачи, одновременно. Так же может быть условие о передаче имущества по истечении определенного времени (есть ситуации когда продавцу необходимо вывести из квартиры свое барахло – мебель, вещи, технику, любимого кота Мурзика и так далее). Здесь совет такой, если вы покупаете «голую» квартиру – без мебели, ковров и так далее, то в договоре указывайте, что имущество передается в момент подписания договора и отдельного акта приема-передачи не требуется. Если же Вы покупаете квартирку с мебелью и иной обстановкой, даже если в квартире установлена дорогая сантехника и хорошие биметаллические радиаторы отопления, то обязательно требуйте отдельного акта приема-передачи, в котором все подробно расписывайте с чем передается квартира.
Еще один момент, который все всегда упускают из вида, а зря – это права третьих лиц. Тут важно знать и подтвердить документально, что никто в квартире не прописан (не дай Бог окажется, что там прописан несовершеннолетний ребенок-инвалид) и супруг\супруга продавца дает свое письменное согласие на продажу этой квартиры. Если с прописанными еще не так страшно, просто в какой-то определенный момент окажется, что по мимо Вас, как собственника, в квартире имеет право постоянно проживать еще и какой-то ребенок (а несовершеннолетние сохраняют право постоянного проживания даже в случае продажи жилплощади), то в случае с супругой или супругом, который был не в курсе продажи, у Вас просто отберут квартиру, а если Вы опять в договоре указали не полную стоимость, потому что продавец слезно просил не подводить его под 13 % налога с продажи… Ну, Вы поняли, чем это пахнет.
Так, что-то я смотрю букв слишком много получилось, я закругляюсь на этом, потом еще напишу о долевом участии в строительстве, о покупке домов и участков. И вот еще, не поддавайтесь панике, если что-то в покупке квартиры пошло не так. Тут есть еще один хороший момент – обязательность регистрации договора и права в ФРС. Там предусмотрено 20 дней на регистрацию. И если, что-то пошло не так в момент регистрации, идите в ФРС и пишите заявление о приостановке регистрации. Это даст время для решения проблем, так как договор еще не будет иметь полной юридической силы.
Можете спрашивать, если что –то не понятно.
P.s. «Если у вас возникает хоть малейшее ощущение того, что Вас обманывают – Вас обманывают»